汇添富九州通医药REIT询价在即，医药领域优质资产不动产市场稀缺性凸显

1月13日，“汇添富九州通医药REIT”发布询价公告，将于2025年1月16日启动询价，询价区间为2.666元/份-2.948元/份。本次汇添富九州通医药REIT募集的基金份额总额为4亿份。战略配售初始发售份额为3亿份，为本次基金份额发售总量的75%，其中原始权益人自持34%，外部战配持有41%。

该项目作为国内医药行业REITs首单、国内医药物流仓储设施REITs首单、湖北省民营企业REITs首单，具有较好的示范作用。此类资产的特殊性在于具有较强的稳定性、持续性、适度地增长，能够一定程度对抗周期波动。这与目前REITs市场投资风格的契合度较高。

本次“汇添富九州通医药REIT”入池资产为九州通集团位于武汉东西湖的医药物流仓，是全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”之一，拥有显著的地理优势，能够快速响应医药物流保供需求。2021年至2023年，九州通武汉东西湖项目营业收入分别为8,390.23万元、9,009.92万元、9,317.85万元，净利润分别为3,268.59万元、3,641.55万元、3,923.42万元，呈现逐年稳步增长的趋势，项目成本控制能力较强，净利润和EBITDA也逐年增长。

医药物流仓储设施通常需要满足严格的监管标准，具有高度专业化、高安全性、高效性的特点。因此相关物流仓储设施需要配备专业化的存储运输条件和运营能力，比如先进的温控系统和实时监控能力，医药冷链物流也需要先进的冷链技术和设备，以保持药品的稳定性和有效性。

在技术和运营效率方面，九州通的东西湖现代医药物流中心集成了大型自动化立体库、智能箱式穿梭车、自动输送分拣、智能拣选小车系统等先进物流技术，实现了仓储作业的自动化和智能化，大幅提升了物流效率和准确性。

产品治理结构方面，“九州首瑞”作为项目公司持有武汉东西湖项目；同时成立了专业化的运营平台“九州产投”作为运营统筹机构承担统筹、协调存续期项目公司运营工作、以及基础设施项目的物业管理、物业维修、改造等资产管理工作职责，确保底层资产的运营效率和服务质量，亦在不断致力于提升底层资产的智能化水平；九州通物流作为运营实施机构承担商业管理，包括招商、底层客户及合同管理、追收欠缴款项等职责；汇添富资本作为专项计划管理人设立并管理的“汇添富资本-九州通医药仓储物流基础设施1号资产支持专项计划”100%持有九州首瑞的股权；汇添富基金作为公募基金管理人设立并管理的九州通医药仓储物流REITs认购专项支持计划100%的份额。通过一系列的运营管理机制安排，多个主体各司其职、相互配合，确保在公募REITs发行后能够继续保障项目的长期稳定运营。

公募REITs产品设计方面，本次九州通医药REIT按实际托盘使用量进行超额分成，相比传统高标仓，收益上限更高。关联方层面，通过设定最低托盘使用量、严厉的退租惩罚条款，确保底层收入稳定。为了确保产品未来的增长，还设置了双运管机构，加强存续期服务和招商力度。在确保收益稳定的同时，产品也具备了一定的增长空间。

在充分考虑医药仓储物流行业政策、基础设施项目所在区域的市场供求关系等因素的基础上，“九州通医药仓储物流REIT”项目的折现率设定在7.75%，长期增长率设定在1.50%。九州通医药REITs项目折现率在封卷稿版本中较申报稿未有上调，从侧面体现了底层资产的优质和稳定性，长期增长率处于中等水平，估值参数对比同类仓储物流REITs处于合理区间。

综合来看，与其他已上市的仓储物流类REITs相比，九州通医药REIT在资产类型、业务模式和产品设计治理结构具有一定的独特性，且项目经营情况良好，盈利预期较为稳定，在“资产荒”格局下的配置优势凸显，具备较好的投资价值。

本文来源：财经报道网